Рублевые цены на недвижимость упадут более чем на 10%

23d161f32c0dc2a1dfa706f367e6e63b

Степень ослабления рубля относительно доллара тоже различалась кардинально: по итогам кризиса конца 1990-х рубль обесценился в четыре раза: с 6 рублей за доллар до 24-х, а в 2008–2009-м — только на 20–25 процентов: с 23–24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. Стоимость нефти тоже снизилась не в три раза, а примерно на 30 процентов. Цены в рублях упадут больше чем на 10% Рынок новостроек массового сегмента традиционно наиболее устойчив к изменению экономической ситуации в стране. При этом застройщики ведут себя в основной массе рационально, предпочитая не повышать резко цены, а увеличивать объемы продаж. за 1 кв. м, а в эконом-классе — 111 900 руб. Доллар стоит выше привычного для большинства из нас психологического рубежа в 36 рублей, но это не 400 процентов, как в 1998 году. — Даже в случае реализации наиболее оптимистичного сценария в 2014 году количество сделок может сократиться на четверть при небольшой коррекции рублевых цен вниз, — считает Александр Пыпин. — Наиболее реалистичным выглядит сценарий со снижением в 2015 году количества сделок на треть, а уровня цен в рублях — больше чем на 10 процентов. Впрочем, этот случай — исключение из правил. Немалую роль в этом сыграло и изменение ключевой ставки Центробанка, вслед за чем многие банки повысили ставки по ипотеке до 17–20 процентов, а иногда и до 29 процентов, в том числе и по уже одобренным заемщикам. По ее мнению, оптимистичный прогноз таков: после Нового года рубль продолжит укрепляться до 40 рублей за доллар, к лету нефть подорожает до 80 долларов за баррель, и к концу 2015 года все практически нормализуется. Самый негативный вариант предполагает нахождение экономики страны в глубокой рецессии на протяжении минимум двух лет. В результате в предстоящем году мы, скорее всего, увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний. В результате стороны не могут договориться, по какому курсу проводить расчеты. В рублевом эквиваленте цена не удивляет, но, если перевести ее в доллары по курсу 16 декабря и сравнить с суммой в долларах по летнему курсу, выгода очевидна. При этом покупатели просчитывают риски, стараясь совершить покупку в тех корпусах, строительство которых близится к завершению. Тогда же перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса. Непредсказуемость рубля и усугубившаяся ситуация с отзывом лицензий у банков подстегивает людей вкладывать сбережения в реальные активы. Совершенно нетипичная сделка была заключена в офисе «Беляево». С осени цены на первичную массовую недвижимость планомерно повышались в среднем на 2–3% в квартал. Наибольшим спросом пользуются новостройки с хорошим местоположением (в идеале — возле метро, а если речь идет о Подмосковье — в городах не далее 10 км от МКАД и рядом со станциями железной дороги). В результате рынок недвижимости столкнется с падением спроса. Многие продавцы повысили цены на 15–20 процентов, хотят вести расчеты в валюте, что привело фактически к потере интереса покупателей, к срыву альтернативных сделок да и прямых, так как сделка занимает много времени, а курсы меняются на значительную сумму ежедневно. По сравнению с началом года подорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно. В основном «на плаву» останутся обмены и разъезды. По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте остановилась на уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной — 9,61 млн руб., трехкомнатной — 13,39 млн руб. — Причины обоих кризисов были совершенно разные. Ирина Доброхотова полагает, что до весны 2015 года глобальных отрицательных изменений рынок недвижимости, скорее всего, не почувствует. Вторая категория — обладатели валютных накоплений. В результате рубль быстро обесценится, ставки по ипотеке и кредитам составят 25% и больше процентов. Рынок жилья поддержат и инвесторы, которые сумели заработать на курсах валют. В конце осени продавец снизил цену до 12 млн руб. Сейчас ряд экономистов говорят о рецессии в течение 2015 года, но дефолта никто не предрекает. Судя по сделкам, которые заключаются в эти горячие дни, эксперты констатируют: рынок лихорадит. Весь декабрь агенты трудились круглосуточно — Резкие колебания курсов валют и процентных ставок по ипотеке привели к изменению поведения участников рынка жилой недвижимости, — говорит ведущий аналитик Provereno.Ru Александр Пыпин. — В первую очередь заключаются прямые сделки без использования заемных средств. Застройщики окажутся в сложной ситуации: с одной стороны, их затраты значительно увеличатся, с другой — в условиях падения спроса им будет сложно повышать цены. Однако это не совсем так, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Если вспомнить кризис 1998 года, рубль тогда по отношению к доллару обвалился намного сильнее: с 6 до 24 рублей за доллар, а нефть подешевела с 27 долларов за баррель до восьми. — Уже очевидно, что в следующем году рынок жилья ожидают значительные изменения, — продолжает Анна Соколова. — Перерастание валютного кризиса в экономический приведет к снижению реальных доходов населения. На сделку вышли со стоимостью 11,5 млн руб. до 30 руб. Если первичный рынок прозрачен и понятен, то вторичный непредсказуем, а в некоторых случаях даже курьезен. При этом из-за финансовой нестабильности заключать сделки участникам вторичного рынка будет крайне тяжело. — Контингент покупателей можно разделить на две группы, — комментирует руководитель офиса «Сретенское» Антон Архипов. — Первая — граждане с рублевыми накоплениями, которым необходимо приобрести объекты по старым ценам, чтобы не понести потери на ослабевшем рубле. Реальная поддержка государства на рынок ипотечного кредитования не поступит, что приведет к повышению ипотечных ставок до уровня более 17 процентов и сокращению рынка ипотечного кредитования в два с лишним раза. При этом заявляемая стоимость может оставаться на прежнем уровне. Но в 2015 году всем стоит приготовиться к сложностям. На вторичном рынке поведение участников менее рационально, продолжает аналитик. Однако и здесь при сохранении неблагоприятной обстановки в 2015 году ожидается снижение спроса и активности. При негативном сценарии продолжится снижение цен на нефть либо будет запущен печатный станок для выполнения обязательств государством. И это будет фактически означать прекращение выдачи ипотечных кредитов и замораживание строительства нового жилья. Осознав, что рост курса достиг пика или по крайней мере близок к нему, они стремятся приобрести то жилье, которое еще вчера им было недоступно. Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147 250 руб. Строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Ажиотаж характерен для рынка новостроек, где активно скупают квартиры граждане, утратившие доверие к рублю и снимающие деньги с рублевых вкладов. Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 940 руб. Снижение покупательской активности из-за ухудшения условий выдачи ипотечных кредитов затронет бизнес-класс в меньшей степени, чем массовый, где доля ипотечных сделок составляет около половины. Однако на фоне достижения пика курса валют в этом году такое оживление на загородном рынке, как в прошедшую неделю, стало неожиданностью для агентов, которые работали чуть ли не круглосуточно. В 1998 году Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008-м — от общемировой рецессии. Несмотря на возросшую популярность валюты, в ответ на предложение покупателя заложить в банковскую ячейку эту сумму в евро законопослушный продавец и истинный патриот настоял на рублях. Сейчас большинство собственников, ссылаясь на рост курса (как было 16 декабря), повышает цену, в связи с чем многие сделки срываются. Например, на прошлой неделе мы помогли реализовать коттедж под ключ за 7 млн руб. В результате некоторые застройщики за осень и декабрь сумеют набрать «подушку», которой хватит на достройку объектов даже в условиях ожидаемого снижения спроса в 2015 году и прекращения банковского финансирования. фото: Александр Корнющенко

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково, вне зависимости от причин экономических катаклизмов. Так было и в 1998–1999 годах, и в 2008–2009-м, утверждают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости». Поэтому проекты с отдаленным сроком сдачи сейчас столкнулись с ослаблением спроса. После стабилизации курса рубля в банки станут возвращаться вкладчики. Сделки массово срываются и на вторичном рынке из-за отказов банков в выдаче ипотеки и повышения ставок. Реалистичный прогноз: скорее всего, экономика восстановится к 2016 году, а в течение следующего года государство будет поддерживать ипотеку с помощью субсидий. — Многие называют ситуацию с падением курса нашей национальной валюты беспрецедентной. Таким образом, в декабре сделок на вторичном рынке окажется еще меньше, чем в ноябре, который тоже показал падение. Это позволит удвоить продажи по сравнению с ноябрем, который ранее тоже считался рекордным по темпам продаж. Тем не менее паника, которую вызвало хаотичное поведение рубля во второй половине декабря, уже оказала свое влияние на рынок недвижимости, и последствия ажиотажного спроса продолжат оказывать влияние и в следующем году. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар — это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров, — отмечает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. Некоторые перешли на работу в выходные дни, самые активные трудятся круглосуточно. Дом в Павловской Слободе площадью 400 кв. м на 15 сотках находился в экспозиции с июля по ноябрь по цене 15 млн руб. Количество сделок на рынке жилья может оказаться в три раза меньше, чем в 2014 году, а уровень номинальных рублевых цен будет малопредсказуем: он зависит от уровня инфляции, которая может превысить и 30% при таком сценарии. за доллар осенью 2009 г. Эксперты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» утверждают: ажиотаж на загородном рынке в преддверии новогодних праздников — давняя традиция. В декабре 2014 года пики роста доллара и евро пройдены. — Наиболее активно цены росли в первом квартале 2014 года, когда на фоне девальвации рубля спрос на массовую недвижимость значительно повысился, — говорит директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. — Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен за счет выхода значительного объема квартир в новых микрорайонах и спада общей покупательской активности.